UWAGA! Poniższy tekst stanowi jedynie fragment dłuższej odpowiedzi. Jak lepiej kupić nieruchomość - jako przedsiębiorca czy osoba prywatna? W kontekście przedstawionego przez Pana problemu należy przeprowadzić analizę sytuacji, w której kupuje Pan nieruchomość jako przedsiębiorca oraz gdy zakupu dokona Pan jako osoba prywatna, a następnie przekaże Pan nieruchomość na cele działalności gospodarczej (w całości lub w części). W pierwszej kolejności wskazać należy, że na gruncie ustawy VAT nieruchomość traktowana jest jako towar. Zgodnie bowiem z treścią art. 2 pkt 6 ustawy VAT przez towary rozumie się rzeczy (w tym rzeczy nieruchome) oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Do nieruchomości odnoszą się zatem wszelkie przepisy dotyczące dostawy towarów. Zakup nieruchomości na firmę a prawo do odliczenia podatku W pierwszej kolejności przeanalizujmy sytuację, w której dokonuje Pan zakupu nieruchomości jako przedsiębiorca. Fundamentalną zasadą w podatku od towarów i usług jest prawo podatnika do dokonania odliczenia kwoty podatku naliczonego. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub z faktur potwierdzających dokonanie sprzedaży. Z powyższych przepisów wynika zatem, że prawo do odliczenia przysługuje w sytuacji spełnienia dwóch podstawowych warunków. Po pierwsze odliczenia może dokonać podatnik VAT. Po drugie zaś musi istnieć związek pomiędzy dokonanymi zakupami towarów lub usług a wykonywaną działalnością gospodarczą. Co obejmuje definicja działalności gospodarczej? Definicję podatnika znajdziemy w art. 15 ust. 1 ustawy VAT. W świetle tego przepisu „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych” (art. 15 ust. 2 ustawy VAT). Warto podkreślić, że powyższy przepis nie zawiera w swej treści warunku aby podatnik dokonał rejestracji działalności gospodarczej. Jest to czynność formalna, która w żaden sposób nie wpływa na posiadanie statusu podatnika VAT. TSUE w swoich wyrokach wielokrotnie podkreślał, że kwestie ustalenia czy mamy do czynienia z podatnikiem VAT należy rozpatrywać w perspektywie celu i zamiaru działania. Każda dokonywana transakcja powinna zostać w odrębny sposób przeanalizowana aby ustalić, czy podmiot jej dokonujący staje się z tego tytułu podatnikiem VAT (wyrok z r., C-180/10, C -181/10). Ze wspomnianego orzecznictwa wyłania się wniosek, iż prowadzenie działalności gospodarczej należy rozumieć w sposób szeroki. Oznacza to, że za taką działalność należy uznać także czynności przygotowawcze i prace inwestycyjne (wyrok z dnia r., sygn. akt 268/83). Rozpoczęcie działalności ma miejsce z chwilą dokonywania pierwszych zakupów towarów i usług na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Ważne jest bowiem to, czy nabycia związane są z zamiarem wykorzystywania ich do prowadzenia działalności. Nabycie lokalu z zamiarem wykorzystywania go do prowadzenia działalności gospodarczej a prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu Mając powyższe rozważania na uwadze, należy stwierdzić, że jeżeli podatnik nabywa lokal z zamiarem wykorzystywania go w przyszłości do prowadzenia działalności gospodarczej, to nawet jeżeli nie jest jeszcze zarejestrowany, to przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu. Zaznaczyć należy, że pomiędzy ponoszonym wydatkiem na zakup a planowaną działalnością gospodarczą bez wątpienia istnieje związek funkcjonalny, w związku z czym zostały spełnione wszystkie warunki niezbędne do dokonania odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji zakupu lokalu. Warto również przeanalizować kwestię rejestracji podatnika VAT oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Otóż na podstawie art. 96 ust. 1 podatnicy są zobowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności opodatkowanej złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne. Obowiązek rejestracji nie jest jednak warunkiem uzyskania uprawnienia do odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków. Jak już zostało podniesione rozpoczęcie działalności ma miejsce z chwilą dokonywania pierwszych zakupów towarów i usług na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do odliczenia podatku naliczonego powstaje u podatnika, który dokonał nabycia towarów i usług związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, natomiast warunek rejestracji jest niezbędny wyłącznie do skorzystania z prawa do obniżenia podatku należnego (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 października 2015 r., nr IPTPP2/4512-365/15-4/KK). Podsumowując, ustawa nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów poczynionych przed rejestracją, o ile występują przesłanki, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Ustawodawca narzucił podatnikom obowiązek dokonania zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT czynny, a zatem podatnik nabywa prawo do odliczenia podatku naliczonego za okres, w którym w odniesieniu do nabytych towarów i usług powstał obowiązek podatkowy i gdy najpóźniej przed skorzystaniem z tego prawa – wszelkie przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji, który uniemożliwia identyfikowanie go jako podatnika. Organy podatkowe wskazują jednak, że składanym VAT-R należy wskazać wcześniejszą datę rozpoczęcia działalności np. przed pierwszym zakupem. Po złożeniu VAT-R z wykazaną „wsteczną” datą trzeba złożyć deklaracje za te przeszłe okresy rozliczeniowe i wpisać do nich kwoty podatku naliczonego – do odliczenia lub zwrotu (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 25 sierpnia 2015 r., IPTPP2/4512-296/15-4/JS). Zakup nieruchomości w celu rozpoczęcia działalności gospodarczej Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wielokrotnie wskazywał, że działalność gospodarcza obejmuje nie tylko sprzedaż towarów lub usług, ale także zakupy, od których na ogół podmioty rozpoczynają swoją działalność. Jeżeli zakup był dokonany w celu rozpoczęcia działalności gospodarczej, np. lokal na biuro, budynek pod wynajem, grunt do sprzedaży, to sam zakup jest traktowany jako rozpoczęcie tej działalności, np. handlowej, usługowej. Jeżeli zaś zakupy są związane z czynnościami opodatkowanymi, to podatek naliczony w cenie może zostać rozliczony, nawet jeśli zakupu dokonano przed formalną rejestracją podatnika VAT. Warto zauważyć, że obowiązek rejestracji jako podatnik VAT powstaje przed wykonaniem czynności podlegającej VAT, np. przed dostawą towarów lub świadczeniem usług. Zakupy nie są takimi czynnościami, organy podatkowe nie mogą więc żądać dokonania rejestracji przed zakupami inwestycyjnymi lub nabyciem środka trwałego. Nabycie nieruchomości przez osobę fizyczną która w przyszłości wnosi ją do majątku firmowego Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy nabycie nieruchomości następuje przez osobę fizyczną, która następnie w dalszej przyszłości wnosi nieruchomość do majątku firmowego. Nabycie nieruchomości przez osobę prywatną nie daje prawa do odliczenia ponieważ nie jest to zakup w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Późniejsze przesunięcie z majątku prywatnego do majątku firmowego nie podlega VAT, nie jest to bowiem żadna z czynności wymienionych w ustawie o podatku od towarów i usług. Niestety nie ma też prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu. Czy korzystniejszą opcją jest zakup nieruchomości w ramach działalności gospodarczej? Reasumując, najbardziej korzystną opcją jest zakup nieruchomości w ramach działalności gospodarczej i w pełni wykorzystywanie jej do prowadzenia firmy. Pozwala to bowiem odliczyć cały podatek naliczony z faktury zakupowej. Zgodnie z aktualnie obowiązującym orzecznictwem możliwe jest odliczenie podatku VAT nawet jeszcze przed zarejestrowaniem firmy o ile nieruchomość zostanie nabywa w celu i z zamiarem wykorzystywania jej do działalności gospodarczej. Zakup nieruchomości, która będzie w części wykorzystywana do prowadzenia firmy pozwala tylko na częściowy zwrot podatku VAT. Przykładowo jeżeli 50% powierzchni nieruchomości będzie przeznaczone na prowadzenie działalności to tylko 50% podatku naliczonego z faktury podlega odliczeniu. Najmniej korzystne podatkowo jest zakupienie nieruchomości jako osoba prywatna do majątku prywatnego (bez faktury), a następnie późniejsze przesunięcie do majątku firmowego. Takie działanie nie pozwala na odliczenie podatku naliczonego z tytułu zakupu. Chociaż związek zakupu z prowadzoną działalnością nie musi występować bezpośrednio w dacie zakupu, to wymaga się aby już wtedy nabywca planował wykorzystanie nieruchomości do czynności opodatkowanych. Jeżeli jednak po zakupie nieruchomość w całości służy prywatnym celom, późniejsze odliczenie może wywołać spór z organem podatkowym. Jeżeli jest Pan zainteresowany, mogę przygotować analizę podatkowych skutków w VAT sprzedaży nieruchomości. Informujemy, że świadczymy pomoc prawną z zakresu przedstawionej tematyki. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .

koszty doradcze. koszty geodezyjne. koszty notarialne. koszty związane z uzyskaniem zezwoleń i zgód. usługi kuriera. opłaty skarbowe i sądowe. opłaty za pełnomocnictwa. odsetki od zaciągniętego kredytu na zakup gruntu po oddaniu go do używania w działalności.

Spółki, zarówno osobowe, jak i kapitałowe mają możliwość nabywania nieruchomości, tak samo jak każda firma i korzystania z nich na różne sposoby (siedziba firma, wynajem czy obciążenie hipoteką). Czym jest spółka, a czym nieruchomość i jak wygląda prawnie zakup nieruchomości przez spółki? Co to jest spółka? Spółka to jedna z form prowadzenia działalności gospodarczej. Zakłada ją zazwyczaj dwie lub kilka osób bądź firm, czyli tak zwanych wspólników. Sposób zakładania, rejestracji oraz prowadzenia spółek zależy od rodzaju spółki. Spółką można zlikwidować w wyniku jednomyślnej uchwały wspólników, ogłoszenia upadłości czy też prawomocnego orzeczenia sądu. Do rozwiązania spółki dochodzi również gdy tylko jeden wspólnik dokona wypowiedzenia umowy lub umrze. Wyróżniamy spółki osobowe oraz kapitałowe. Do spółek osobowych należą: spółka cywilna – której działalność regulują przepisy kodeksu cywilnego, a do jej założenia wystarczy tylko umowa między wspólnikami oraz zarejestrowanie działalności w urzędzie miasta lub gminy przez każdego wspólnika osobno; spółka jawna – której działalność reguluje kodeks spółek handlowych, a do założenia konieczne jest oprócz umowy zarejestrowanie spółki w KRS. Jej powstanie miało na celu zmniejszyć ilość spółek cywilnych; spółka komandytowa – powołana w celu regulacji kwestii podatkowych. Jej działanie reguluje kodeks spółek handlowych i konieczne jest prowadzenie pełnej księgowości; spółka partnerska – przeznaczona tylko dla wolnych zawodów, a założyć mogą ją tylko osoby nie posiadające działalności gospodarczej. Rejestracja przebiega tak samo jak spółki jawnej, a jej działanie reguluje również kodeks spółek handlowych; spółka komandytowo – akcyjna – umożliwia prowadzenie działalności pod własną nazwą. Jeden ze wspólników jest komplementariuszem, a inny akcjonariuszem. Umowa tej spółki musi mieć formę aktu notarialnego, a kapitał zakładowy wynosi minimum 50 000 zł; Spółki osobowe nie mają osobowości prawnej, za to posiadają zdolność prawną, więc mają prawo choćby do własności nieruchomości. Wszystkie sprawy spółek osobowych prowadzą wspólnicy i ponoszą odpowiedzialność za zobowiązania spółki całym swoim majątkiem. Spółki kapitałowe Do spółek kapitałowych należą zaś dwie, najczęściej spotykane na polskim rynku – spółka akcyjna oraz z ograniczoną odpowiedzialnością. Te spółki mają już osobowość prawną, jak i rzecz jasna zdolność prawną. Te dwie spółki same odpowiadają za zobowiązania swoim majątkiem, a nie wspólnicy. Obie są spółkami tworzonymi najczęściej przez duże firmy, dysponujące środkami pieniężnymi na pokrycie obowiązkowego kapitału zakładowego. Ich rejestracja jest skomplikowana, czasochłonna i bardzo kosztowna, tak samo jak ich późniejsze prowadzenie. Czym są nieruchomości W rozumieniu Kodeksu Cywilnego, nieruchomości to części powierzchni ziemi, będące odrębnym przedmiotem własności. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. definiuje nieruchomości jako część powierzchni ziemi, dla której utworzono księgę wieczystą. Najprościej mówiąc, nieruchomości to to, co jest nierozerwalnie związane z powierzchnią ziemi i nie da się tego przenieść w inne miejsce. Dzielą się na: nieruchomości gruntowe – części powierzchni ziemi, będące odrębnym przedmiotem własności. Są to w szczególności budynki i inne rzeczy trwale związane z gruntem, a także nawet drzewa i inne rośliny od chwili wysiewu lub zasadzenia; budynkowe – trwale związane z powierzchnią ziemi budynki, które według przepisów szczególnych są odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Są to między innymi budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego; lokalowe – są to części budynków, będące odrębnymi przedmiotami własności (mieszkania hipoteczne), których właściciel jest równocześnie współwłaścicielem albo współużytkownikiem gruntu, na którym stoi budynek. Nieruchomości w spółkach osobowych W spółkach osobowych, nieruchomości można wnosić do nich jako wkład. Wspólnicy mają również możliwość zakupu nieruchomości. Wspólnicy, bo spółka nie ma możliwości nabywania praw, w tym własności nieruchomości czy umowy najmu. Każdy właściciel ma obowiązek opłacania podatku od nieruchomości. W przypadku spółki osobowej, podatek muszą solidarnie płacić wszyscy wspólnicy. Przepisy te wynikają z uchwały 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2017 roku. Wniesienie nieruchomości do majątku spółki może zostać dokonane tylko na podstawie aktu notarialnego. Przez to następuje zmiana reżimu prawnego dotyczącego nieruchomości. Wniesienie nieruchomości tylko do używania może mieć zwykłą, pisemną formę, ale nieruchomość taka nie powiększy majątku wspólników. Również umowa, która zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości (inaczej użytkowania wieczystego), powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Tak samo jest w przypadku umowy przeniesienia własności, podpisanej w celu wykonania istniejącego wcześniej zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Zakup nieruchomości w spółkach kapitałowych W spółkach kapitałowych wszelkie czynności prawne w ich imieniu dokonuje zarząd spółki. Niektóre uprawnienia zarządu ogranicza się. Do takich uprawnień należy decyzja o zakupie nieruchomości. W tym przypadku wymaga się zgody właścicieli spółki. Wspólnicy muszą więc ogłosić specjalną uchwałę o zakupie nieruchomości, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Umowa może określać sytuacje, w których uchwała wspólników o zakupie nieruchomości jest konieczna w odniesieniu do rodzaju kupowanej nieruchomości oraz jej ceny. Wszelkie przepisy prawne dokładnie określa KSH. Określa on również kiedy wyżej wspomnianego wyjątku nie można zastosować. Bezwzględnie obowiązkowa jest uchwała wspólników, gdy spółka kupuje nieruchomość przed upłynięciem dwóch lat od założenia spółki, jeśli jej cena nie jest wyższa niż 25% kapitału zakładowego. Zgodnie z przepisami uchwały wspólników podejmuje się zazwyczaj podczas zgromadzenia wspólników. Można je zwołać formalnie lub mieć miejsce bez formalnego zwołania, o ile reprezentowany jest cały kapitał zakładowy spółki, a także jeśli nikt nie zgłosił sprzeciwu dotyczącego odbywania się zgromadzenia lub do porządku obrad. W praktyce jednak jest możliwe również ustanowienie uchwały bez zwoływania zgromadzenia wspólników. Muszą oni jednak wtedy wyrazić w formie pisemnej zgodę na postanowienie, które ma zostać uchwalone albo na głosowanie pisemne. W uchwale powinny znaleźć się wszystkie informacje o nabywanej nieruchomości, a więc: rodzaj nieruchomości; miejscowość, w której jest zlokalizowana; dokładny adres nieruchomości; cenę, która może być określona jako przedział; Oprócz tego, uchwała musi zawierać informację o sposobie sfinansowania zakupu nieruchomości. Jeśli jest to kredyt, należy podać jego rodzaj, bank, w którym został zaciągnięty oraz jego wysokość. Następnie pod uchwałą muszą podpisać się wszyscy wspólnicy. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości w spółce Hipoteka to obciążenie nieruchomości, związane z zaciągnięciem przez spółkę zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego. Zgodnie z przepisami Kodeksu Spółek Handlowych, zarząd spółki jest organem, który reprezentuje spółkę na zewnątrz, na przykład podczas dokonywania wszelkich czynności sądowych oraz pozasądowych spółki. Niektóre czynności wymagają jednak uzyskania przez zarząd zgody rady nadzorczej lub zgromadzenia wspólników (w przypadku spółki akcyjnej Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy). Ustanowienie hipoteki na nieruchomości należącej do spółki nie należy do takich czynności. Zarząd jest więc upoważniony do samodzielnego dokonania takiej czynności. Konieczne jest jednak dokładne sprawdzenie przepisów zawartych w umowie lub statucie – w zależności od rodzaju spółki. Dokumenty te mogą zawierać ograniczenia dla zarządu w zakresie obciążania nieruchomości spółki hipoteką. Może więc zaistnieć konieczność uzyskania przez zarząd zgody rady nadzorczej na przeprowadzenie czynności. Dla banku hipoteka jest jednym z najkorzystniejszych zabezpieczeń udzielanego zobowiązania. A dla spółki? Może być korzystnym rozwiązaniem, na przykład w sytuacji, kiedy spółka chce na przykład pozyskać środki na zakup lokalu na siedzibę lub samodzielnie ją wybudować. Trzeba jednak pamiętać, że wierzyciel w postaci banku, może zająć i sprzedać nieruchomość w razie niespłacenia przez spółkę zobowiązania w terminie. Przepisy dotyczące zaciągania wszelkiego rodzaju kredytów przez spółkę również zależą od jej rodzaju. Nieruchomości w spółkach to temat dość skomplikowany prawnie. Nieruchomości bowiem mogą należeć do majątku spółki, ale i do prywatnego majątku wspólników. Rodzaj spółki też ma znaczenie. W zależności od rodzaju spółki, której jest się właścicielem lub do której się należy, trzeba zapoznać się z przepisami Kodeksu Cywilnego, Kodeksu Spółek Handlowych czy w końcu z umową, bądź statutem spółki, gdzie wspólnicy mogą dowolnie ustalać przepisy i zasady obowiązujące w spółce. Wady zakupu mieszkania na firmę obejmują: 2. Zakup nieruchomości wiązać się będzie ze skomplikowanymi procedurami prawnymi i administracyjnymi, co może być czasochłonne i kosztowne dla firmy. Podsumowując, zakup mieszkania może być dobrym rozwiązaniem zarówno dla firmy, jak i dla osoby prywatnej. W przypadku firmy może to być Planuję zakup nieruchomości – działki pod budowę magazynu. Aktualnie prowadzę działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, ale z różnych powodów rozważam zmianę formy prowadzenia działalności na spółkę z Jak w takiej sytuacji najkorzystniej ze względów księgowo-podatkowo-finsowych przeprowadzić taką transakcję zakupu: na spółkę cywilną, czy na spółkę z Co i kiedy będzie można wrzucić w koszty? Jak wygląda kwestia amortyzacji i VAT przy tego typu transakcji? Czy lepiej kupić działkę od osoby prywatnej (bez faktury i bez VAT-u), czy lepiej od podmiotu, który wystawi fakturę i naliczy VAT? Różnice pomiędzy zasadami funkcjonowania spółki cywilnej oraz spółki z Odpowiedź na postawione pytanie należy rozpocząć od wyjaśnienia różnicy pomiędzy zasadami funkcjonowania spółki cywilnej oraz spółki z na gruncie przepisów podatkowych. Zasady działania spółek cywilnych regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121; dalej „ Zgodnie z art. 860 § 1 – przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. Stosownie do art. 861 § 1 – wkład wspólnika może polegać na wniesieniu do spółki własności lub innych praw albo na świadczeniu usług. Zauważyć przy tym należy, iż w spółce cywilnej właścicielami poszczególnych składników majątku pozostają wspólnicy spółki w ramach współwłasności łącznej. W myśl bowiem art. 862 regulującego kwestię tworzenia wspólnego majątku wspólników poprzez wniesienie rzeczy, w przypadku gdy wspólnik zobowiązał się wnieść do spółki własność rzeczy, do wykonania tego zobowiązania, jak również do odpowiedzialności z tytułu rękojmi oraz do niebezpieczeństwa utraty lub uszkodzenia rzeczy stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Przytoczony przepis oznacza zobowiązanie się wspólnika do przeniesienia własności rzeczy na współwłasność łączną wspólników (w tym i jego) oraz wydanie wspólnikom (spółce) tej rzeczy bez zapłaty ceny. Wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników, ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku (art. 863 § 1 W czasie trwania spółki wspólnik nie może domagać się podziału wspólnego majątku wspólników (art. 863 § 2 W przypadku wniesienia do spółki cywilnej wkładu w postaci składnika majątku stanowiącego wyłączną własność jednego wspólnika, wyłączna własność wspólnika z chwilą wniesienia do spółki przekształca się we współwłasność łączną wspólników spółki cywilnej. Współwłasność ta ma charakter bezudziałowy, a każdemu ze wspólników przysługują równe prawa do całego majątku. Zaznaczyć przy tym należy, iż wniesienie do spółki cywilnej wkładu w postaci nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Zgodnie bowiem z treścią art. 158 umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Brak zachowania tej formy powoduje nieważność takiej umowy, a w konsekwencji brak skutku w postaci zmiany właściciela (art. 73 § 2 Z powyższych przepisów wynika, iż spółka cywilna jest umową zawartą przez wspólników w celu dążenia do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego. Właścicielami majątku wykorzystywanego w prowadzonej w formie spółki cywilnej pozarolniczej działalności gospodarczej są wspólnicy tej spółki w ramach współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej, a nie spółka. Jeżeli wspólnik spółki cywilnej jest właścicielem składnika majątku poza spółką, to może wnieść do spółki cywilnej prawo własności lub prawo do używania tego składnika. Dokonywanie odpisów amortyzacyjnych nieruchomości w spółce Potwierdzenie powyższego znajdziemy w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Otóż zgodnie z art. 5b ust. 2 PIT – jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną (w tym spółka cywilna), przychody wspólnika z udziału w takiej spółce uznaje się za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. W świetle natomiast art. 8 ust. 1 PIT przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. W kontekście powyższych rozważań należy zauważyć, że na gruncie podatku dochodowego podatnikami są wspólnicy spółki cywilnej a nie sama spółka. Odnośnie natomiast posiadanego przez spółkę majątku wskazać należy, że majątek taki objęty jest współwłasnością łączną (bezudziałową), a każdemu ze wspólników przysługują równe prawa do całego majątku. Aby uznać, że nieruchomość stanowi własność spółki cywilnej dla celów amortyzowania, konieczny jest dowód potwierdzający tę okoliczność. W związku z powyższym wspólnicy spółki, chcąc aby składnik majątku stanowiący ich własność prywatną stał się własnością spółki, wnoszą go do spółki w formie wkładu. Przed wniesieniem będzie to współwłasność w częściach ułamkowych poszczególnych wspólników, a po wniesieniu będzie to współwłasność łączna wszystkich wspólników spółki. Ważne jest w tym przypadku to, że aby możliwe było dokonywanie odpisów amortyzacyjnych nieruchomość musi stanowić współwłasność wszystkich wspólników. Niedopuszczalne są więc odpisy amortyzacyjne od środków trwałych należących do majątku odrębnego wspólników. Wniesienie wkładu do spółki w postaci nieruchomości Potwierdzenie powyższej tezy znajdziemy w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 17 lipca 2014 r., nr ITPB1/415-532a/14/MR, a także w uchwale NSA z 5 listopada 2001 r., sygn. akt FPS 6/2001, w której sąd stwierdził, że: „Wniesienie takiego środka trwałego jako wkładu do spółki cywilnej będzie »zobowiązaniem się« wspólnika do osiągnięcia w ramach spółki »wspólnego celu gospodarczego«, o jakim mowa w art. 860 § 1 a jednocześnie stanowić będzie wyraz »przeznaczenia« takiego środka na potrzeby podatnika związane z prowadzoną przez niego (w formie spółki cywilnej) działalnością gospodarczą, (...) lub przeznaczenia go do oddania w używanie (w ramach działalności spółki) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Cech takich, uzasadniających dokonywanie odpisów amortyzacyjnych (...), nie będą miały środki, które będąc co prawda własnością lub współwłasnością (współużytkowaniem wieczystym) wspólników spółki cywilnej, nie zostały wniesione jako wkład do spółki i w związku z tym nie zostały objęte współwłasnością łączną wspólników. Środki takie mogą być co najwyżej oddane przez tych wspólników spółce jako odrębnemu podmiotowi gospodarczemu do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.” Podsumowując powyższe rozważania, na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istnieje możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości, jeżeli zostanie ona nabyta przez wszystkich wspólników spółki cywilnej, a następnie wniesiona w całości do spółki. Jeżeli nieruchomość zostanie nabyta przez jednego wspólnika, nie ma możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Nabycie przez spółkę nieruchomości od osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej W zakresie natomiast podatku VAT należy podkreślić, że podatnikiem podatku od towarów i usług jest spółka cywilna a nie poszczególni wspólnicy (odwrotnie niż na gruncie podatku dochodowego). Prawo do odliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ustawy VAT, przysługuje w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak stanowi art. 88 ust. 3a pkt. 2 ustawy VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Jeżeli zatem spółka dokona nabycia nieruchomości od osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej, nie będzie mogła dokonać odliczenia podatku naliczonego. Dużo korzystniej jest zatem dokonywać zakupów od czynnych podatników VAT. W przypadku zakupu nieruchomości przez spółkę cywilną, jako nabywcy wskazani są wspólnicy spółki. Nie przeszkadza to jednak samej spółce dokonać odliczenia podatku naliczonego w deklaracji. W przypadku nabycia nieruchomości ze środków firmowych spółki cywilnej do majątku spółki, wykorzystywanej do celów prowadzenia działalności gospodarczej, udokumentowanego aktem notarialnym i fakturą, w których jako nabywcy nieruchomości występują wszyscy wspólnicy spółki, spełnione są warunki do odliczenia podatku naliczonego przez spółkę. Zdaniem organu podatkowego faktura powinna jednak zostać dodatkowo uzupełniona o NIP spółki. Zakup nieruchomości przez spółkę cywilną Udokumentowanie przeniesienia prawa własności nieruchomości odbywa się w formie aktu notarialnego, w którym jako nabywcy są wymienieni wspólnicy jako osoby fizyczne, gdyż spółka w myśl przepisów prawa cywilnego nie może nabywać prawa własności. Potwierdzają to interpretacje podatkowe, interpretacja indywidualna z 29 czerwca 2012 r. (nr IPTPP1/443-207/12-6/MS). Organ podatkowy stwierdził, że: „Powyższe nie zmienia faktu, że to wspólnicy spółki cywilnej są przedsiębiorcami, a nie spółka. Za powyższym przemawia również fakt, że spółka prowadzi działalność z wykorzystaniem majątku wspólników, ponieważ nie posiada własnego majątku. Jedynym jego »wydzieleniem« jest umowne oderwanie od majątku osobistego wspólników, bowiem wykorzystując ten majątek wspólnicy realizują określony w umowie wspólny cel gospodarczy i w tym zakresie stanowi on współwłasność łączną wspólników, zgodnie z art. 863 Kodeksu cywilnego. Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że spółka cywilna jest umową wspólników nie posiadającą osobowości prawnej, a każdy ze wspólników jest traktowany jako samodzielny przedsiębiorca. Pewną podmiotowość spółce cywilnej przyznano na gruncie podatku od towarów i usług. Ponieważ spółka cywilna nie jest przedsiębiorcą, nie może działać pod firmą. Prawo do firmy ściśle związane jest bowiem ze statusem przedsiębiorcy (art. 432 § 1 W związku z tym, jeżeli wspólnicy spółki są przedsiębiorcami bądź stają się nimi w zakresie działalności gospodarczej wykonywanej w spółce, każdy z nich może występować pod swoją firmą. W związku z tym występowanie w obrocie wspólników spółki cywilnej w tym właśnie charakterze musi się wiązać z podawaniem imion i nazwisk, firm czy nazw ich wszystkich. Wskazane jest uzupełnienie dodatkiem wskazującym na spółkę cywilną jako podstawę łącznego ich działania. Za dopuszczalne natomiast uznać należy posługiwanie się przez wspólników wspólnym oznaczeniem dla prowadzonego w ramach spółki cywilnej przedsiębiorstwa. Nieruchomość została nabyta ze środków firmowych spółki cywilnej. Nabycie nastąpiło do majątku spółki i nie jest majątkiem osobistym wspólników. W świetle art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. W niniejszym przypadku w akcie notarialnym jako nabywcy nieruchomości występują wszyscy wspólnicy Spółki. Z przepisu art. 86 ust. 1 ustawy wynika, iż prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje wyłącznie podatnikowi podatku od towarów i usług i dotyczy podatku naliczonego wynikającego z zakupów towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności opodatkowanych. Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Z opisu stanu faktycznego wynika, iż zakup nieruchomości nastąpił, w celu wykorzystania jej do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez Spółkę. Zakupu nieruchomości dokonano ze środków firmowych Spółki do majątku Spółki. Jak już wskazano, udokumentowanie przeniesienia prawa własności nieruchomości, na gruncie przepisów prawa cywilnego, odbywa się w formie aktu notarialnego, w którym jako nabywcy są wymienieni wspólnicy jako osoby fizyczne, gdyż Spółka nie może nabywać prawa własności, w myśl przepisów prawa cywilnego. Faktura wystawiona przez sprzedawcę zawierała imiona i nazwiska wspólników. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, w ocenie tut. organu, spełnione zostały warunki do odliczenia podatku naliczonego przez Spółkę, z tym zastrzeżeniem, że przedmiotowa faktura powinna zostać dodatkowo uzupełniona o numer NIP Spółki.” Odliczenie przez spółkę cywilną podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości Podsumowując powyższe: spółka cywilna może dokonać odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości pod warunkiem, że zakup zostanie dokonany ze środków finansowych spółki i nieruchomość zostanie nabyta od podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, który jest czynnym podatnikiem VAT. Dużo prościej przedstawia się sytuacja w przypadku zakupu nieruchomości dokonywanego przez spółkę z Podmiot taki posiada osobowość prawną, może samodzielnie występować w obrocie prawnym i to spółka, a nie udziałowcy, są podatnikiem zarówno podatku dochodowego od osób prawnych, jak i podatku VAT. Jeżeli zatem nabycia dokona spółka z może ona dokonywać odpisów amortyzacyjnych po wprowadzeniu nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Również w zakresie podatku VAT, o ile nabycie nastąpi od podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, spółka z może dokonać odliczenia całego podatku naliczonego z tytułu poniesionego wydatku. Na zakończenie pragnę jeszcze zwrócić uwagę na jedną kwestię. W powyższych odpowiedziach wskazywałem o możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości. Nieruchomości, zgodnie z przepisami cywilnymi, to zarówno grunty, jak i budynki związane z gruntem. Zgodnie z przepisami ustaw o podatku dochodowym grunt, który stanowi własność podatnika, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok oraz wykorzystywany przez niego na potrzeby związane z jego działalnością gospodarczą, powinien zostać zaliczony do środków trwałych podatnika. Jak jednak wskazują przepisy, amortyzacji podlegają budynki wzniesione na gruncie, ale nie sam grunt. Odpisów amortyzacyjnych nie dokonuje się od gruntów. W świetle przepisów ustawy nakłady ponoszone na nabycie gruntu nie są kosztami uzyskania przychodów w dacie poniesienia wydatku. Wydatki poniesione na nabycie gruntów są kosztem uzyskania przychodów dopiero w przypadku ich odpłatnego zbycia. Przykładowo, jeżeli przedsiębiorca kupi grunt za 100 000 zł, to nie może go amortyzować ani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w dacie zakupu. Jeżeli jednak po 2 latach sprzeda grunt za 350 000 zł, to podatek zapłaci od kwoty 250 000 zł, a nie od 350 000 zł, ponieważ wartość zakupu gruntu stanowi koszt w momencie odpłatnego zbycia. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

Niemniej w dalszej części przepisu wskazano, że powyższe nie dotyczy m.in. umów sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część. Tym samym dostawa nieruchomości niezabudowanej podlegająca zwolnieniu z VAT, podlega opodatkowaniu PCC. W takim przypadku zobowiązanym do rozliczenia podatku jest kupujący.

Sprzedaż prywatnych działek a PIT. Organy podatkowe twierdzą, że osoby fizyczne, które nigdy nie rejestrowały formalnie działalności gospodarczej a sprzedają swoje prywatne nieruchomości (np. działki gruntu) – działają w niektórych sytuacjach jak przedsiębiorcy i nie mogą stosować art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nie mogą zatem nie płacić PIT sprzedając działki po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyli. Na szczęście dla podatników sądy administracyjne w wielu stanach faktycznych nie podzielają zdania organów podatkowych. Sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą – opodatkowanie PIT Kwestię opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży (i każdego innego odpłatnego zbycia) nieruchomości, czy praw majątkowych dot. nieruchomości poza działalnością gospodarczą reguluje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Zatem jeżeli minie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie danej nieruchomości (lub jednego z praw wymienionych w tym przepisie), to można sprzedać (i w każdy inny sposób odpłatnie zbyć) tą nieruchomość lub prawo bez konieczności płacenia podatku dochodowego. Ale z tego przepisu mogą skorzystać jedynie osoby, które sprzedają nieruchomości poza działalnością gospodarczą. Osoby prowadzące działalność gospodarczą nie mogą uniknąć płacenia PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości powołując się na ww. przepis i upływ 5 lat „od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”. A zgodnie z definicją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w tej ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9; Chcesz nie zapłacić PIT – nie dawaj pełnomocnictwa deweloperowi Jednak czasem organy podatkowe twierdzą, że osoby fizyczne, które nigdy nie prowadziły (formalnie) działalności gospodarczej a sprzedają swoje prywatne działki działają jak przedsiębiorcy i nie mogą stosować ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Przykładem takiego podejścia jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 sierpnia 2020 r. (sygn. O tą interpretację wystąpiła właścicielka 3 działek budowlanych, która zamierzała te działki sprzedać. Na ofertę sprzedaży odpowiedział pewien Deweloper, który jednak nie chciał kupić sam tych działek ale by kupili je jego klienci, po uprzednim podziale tych 3 działek na 6 oddzielnych. Właścicielka udzieliła Deweloperowi upoważnienia do działania w jej imieniu do podjęcia działań związanych z podziałem każdej z 3 działek, uzyskaniem warunków zabudowy oraz wystąpieniem z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę 6 domów jednorodzinnych. Ponadto Wnioskodawczyni udzieliła Deweloperowi stosownych pełnomocnictw umożliwiających uzyskanie warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, gazowej oraz do sieci wodno-kanalizacyjnej. Taka współpraca z Deweloperem okazała się błędem Właścicielki, bowiem Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że sprzedaż tych działek przez Właścicielkę w wyniku opisanej współpracy z Deweloperem nie może być traktowana jako sprzedaż poza działalnością gospodarczą. Właścicielka argumentowała, że działki chce sprzedać bez jakichkolwiek inwestycji strukturalnych z jej strony, zaś ww. pełnomocnictwa zostały udzielone Deweloperowi na jego prośbę. Takie działanie, z punktu widzenia Dewelopera powinno przyspieszyć proces inwestycyjny, ponieważ czas oczekiwania na stosowne decyzje administracyjne, zgody oraz pozwolenia jest obecnie znacznie wydłużony. Do momentu sprzedaży działek końcowym nabywcom wskazanym przez Dewelopera nie zostaną przeprowadzone żadne inwestycje infrastrukturalne zwiększające ich atrakcyjność. Nie będą one ogrodzone, uzbrojone ani zabudowane. Po podziale działek Właścicielka zamierza sprzedać je końcowym nabywcom (Inwestorom) wskazanym przez Dewelopera. A dopiero po tej sprzedaży Deweloper (na zlecenie Inwestorów) wybuduje na tych działkach domy jednorodzinne. Jednak Dyrektor KIS uznał, że decydujące znaczenie w tej sprawie ma fakt udzielenia przez Właścicielkę Deweloperowi pełnomocnictwa do działania w jej imieniu celem dokonywania szeregu czynności związanych z działkami. A zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 95-96) podejmowane przez Dewelopera jako pełnomocnika Właścicielki, w granicach pełnomocnictwa, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Właścicielkę. A takie czynności jak podział działek, uzyskanie warunków zabudowy, wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę, uzyskanie warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, gazowej oraz do sieci wodno-kanalizacyjnej – nie różnią się od działań, które wykonują podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny w ramach działalności gospodarczej. Dyrektor KIS zauważył, że w pojęciu organizacji działalności gospodarczej mogą tkwić różne elementy, poczynając od wykonania podstawowych obowiązków dotyczących rejestracji działalności, zgłoszenia statystycznego, podatkowego i w zakresie ubezpieczeń społecznych, założenia rachunku bankowego, zastosowania wybranej przez przedsiębiorcę lub nakazanej prawem formy organizacyjno-prawnej tej działalności oraz wystąpienia i uzyskania wymaganego zezwolenia lub koncesji, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia formalnych elementów organizacji, gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Z tych powodów, zdaniem Dyrektora KIS Właścicielka zamierza podjąć zespół konkretnych działań wykonywanych w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowanych na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek. Dlatego jej przychód ze sprzedaży tych działek należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej. Przychód ten powinien być opodatkowany na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. A warto też zauważyć, że jeżeli ktoś zostanie uznany za przedsiębiorcę (nawet jeżeli formalnie nie ma zarejestrowanej firmy), to oprócz płacenia PIT na zasadach określonych dla działalności gospodarczej, może zostać uznany za podatnika VAT. Sprzedaż nieruchomości z prywatnego majątku a VAT Pełnomocnictwo dla dewelopera, to jeszcze nie działalność – WSA w Rzeszowie staje w obronie podatnika Na szczęście dla podatników sądy administracyjne w wielu stanach faktycznych nie podzielają zdania organów podatkowych. Przykładem jest wyrok WSA w Rzeszowie z 16 lutego 2021 r. (sygn. I SA/Rz 37/21). W wyroku tym WSA rozstrzygał skargę na analogiczną interpretację podatkową w podobnej sprawie. Też chodziło o właścicielkę (nie prowadziła formalnie żadnej działalności gospodarczej) działek rolnych odziedziczonych po rodzicach, która chciała je sprzedać. I też na ogłoszenie o sprzedaży odpowiedział deweloper. Z tym deweloperem Właścicielka podpisała przedwstępną, warunkową umowę sprzedaży. Warunkiem dokonania transakcji sprzedaży przedmiotowych działek było uzyskanie przez dewelopera stosownych decyzji administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej przez niego inwestycji, w związku z tym w umowie przedwstępnej dokonanie transakcji sprzedaży działek uzależniono od uzyskania przez przyszłego nabywcę prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. I podobnie, jak w poprzedniej sprawie, aby umożliwić Deweloperowi uzyskanie decyzji administracyjnych w tym zakresie, Właścicielka w umowie przedwstępnej udzieliła mu pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie będącymi przedmiotem tego wniosku nieruchomościami dla celów budowlanych kupującego, na reprezentowanie przed wszystkimi osobami, urzędami we wszystkich sprawach związanych z uzyskiwaniem przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę. Nietrudno się domyśleć, że Dyrektor KIS uznał w tej sprawie także uznał działania Właścicielki za mieszczące się w definicji działalności gospodarczej określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. A przychody ze sprzedaży tych działek będą wg organu podatkowego przychodami z prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, opodatkowane na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Jednak WSA w Rzeszowie uznał, że czynności Właścicielki w tej sprawie nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nieruchomości nie nosi cech działalności gospodarczej. Zdaniem WSA, wbrew twierdzeniom Dyrektora KIS, nie można oceniać działalności Właścicielki łącznie z czynnościami podejmowanymi przez kupującego (Dewelopera). Ponadto WSA zauważył, że czynności podejmowane przez Właścicielkę, zmierzały do definitywnej sprzedaży wszystkich działek jednemu nabywcy, w ramach jednej czynności prawnej – dlatego nie sposób upatrywać w nich cech regularności. Zdaniem WSA brak też podstaw do stwierdzenia w przypadku jej działań cech zorganizowania, w znaczeniu profesjonalnych czynności, realizowanych w ramach odpowiednio ukształtowanej w tym celu struktury. Takiej oceny nie wyklucza podejmowanie przez skarżącą czynności, które umożliwią sprzedaż, podniosą atrakcyjność działki czy przyspieszą proces inwestycyjny kupującego. WSA w Rzeszowie przytoczył też dwa orzeczenia NSA w podobnych sprawach: W wyroku z dnia 24 czerwca 2020 r. sygn. akt I FSK 1758/17 (dost. w CBOiS – Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) orzekł, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone pod zabudowę działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg ustalonych okoliczności. Natomiast w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17 NSA stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Opisane powyżej sprawy pokazują, że organy podatkowe (w tym Dyrektor KIS) inaczej interpretują przedmiotowe przepisy niż sądy administracyjne. Jest to pewne pocieszenie dla podatników, że mogą liczyć w podobnych sprawach na korzystny wyrok przed sądem. Tym niemniej dla uniknięcia uciążliwej procedury odwoławczej i straty czasu rekomendować należy nieudzielanie tego typu pełnomocnictw dla potencjalnych nabywców naszych prywatnych działek i innych nieruchomości. Paweł Huczko

Jeżeli podatnik odliczył podatek VAT od zakupu gruntu, wówczas sprzedaż gruntu także będzie opodatkowana podatkiem VAT. Natomiast gdy zakup nie podlegał odliczeniu podatku VAT, dalsza sprzedaż gruntu może być zwolniona z podatku VAT, ale może nadal być nim opodatkowana. Przede wszystkim uzależnione jest to od tego, w jakim

^{Inne Zakup działki na firmę Indywidualne porady prawne Aleksander Słysz • Opublikowane: 2015-01-14 • Aktualizacja: 2022-01-05 Chcę kupić działkę, aby wybudować na niej budynek wielorodzinny i następnie sprzedać mieszkania w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. Z uwagi na różne i często rozbieżne informacje, mam wątpliwości, jak zrobić to prawidłowo. Do tej pory kupowałem działkę na akt notarialny, w akcie notarialnym wymieniony byłem ja i żona (jako strona kupująca). Następnie wartość działki wstawiałem w kolumnie „zakup materiałów”, a koszty aktu notarialnego i podatku cywilno-prawnego w kolumnie „koszty uboczne zakupu” w księdze KPiR. Czy ten sposób jest prawidłowy (poprawny)? Czy w akcie notarialnym winna być wymieniona moja firma, którą i tak ja reprezentuję? Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Nabycie działki na firmę celem budowy i sprzedaży Przyjmuje się, że działki nabywane celem budowy i sprzedaży traktuje się analogicznie jak towary handlowe, czyli należy ująć je w dacie zakupu w kolumnie 10 księgi, a w przypadku niesprzedania do końca roku uwzględnić w remanencie. Koszty „akty” natomiast powinny znaleźć się w kolumnie 11 księgi. Podobnie wskazuje np. w piśmie z dnia 11 lutego 2010 r. Izba Skarbowa w Warszawie (sygnatura: IPPB1/415-915/09-2/JB), zgodnie z którym zakup działki „(…) należy uznać za towar handlowy, który wraz z materiałami budowlanymi winny być ujęte w kolumnie 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów, tj. zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu w dacie zakupu. (…) gdy podatnik (…) nie osiągnie przychodu ze zbycia wybudowanych mieszkań, zobowiązany jest do ujęcia produkcji w toku i wyrobów gotowych w spisie z natury sporządzanym na koniec roku. Niesprzedane mieszkania w zależności od stopnia ich zaawansowania będą produkcją w toku, bądź wyrobami gotowymi podlegającymi spisowi z natury na koniec okresu sprawozdawczego i wycenie według kosztów wytworzenia. Tym samym w spisie tym zostaną ujęte towary handlowe (działki, materiały) nabyte w związku z wybudowaniem mieszkań, niesprzedanych w danym roku podatkowym. Składniki objęte remanentem wyłączone zostają z kosztów uzyskania przychodów danego okresu sprawozdawczego, w którym nie uzyskano przychodu z ich sprzedaży”. Tak też ten sam organ wskazywał we wcześniejszych pismach: „Reasumując, wydatki poniesione na zakup działek budowlanych są kosztem uzyskania przychodów z działalności gospodarczej w momencie poniesienia i powinny być zaksięgowane w kolumnie 10 »zakup towarów handlowych« w podatkowej księdze przychodów i rozchodów, natomiast kolumna 11 przeznaczona jest na zaksięgowanie »kosztów ubocznych zakupu« np. kosztów aktu notarialnego, opłat sądowych” (Pismo z dnia 21 listopada 2008 r., sygnatura: IPPB1/415-1007/08-5/EC). Co do aktu notarialnego, „firma” jako oznaczenie przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną nie jest wymaganą jego częścią. Normalną rzeczą jest zakup we współwłasności małżeńskiej, wtedy i Pan i żona widnieją w akcie notarialnym, można ale nie trzeba umieścić w nim zapis, że nieruchomość ma służyć działalności gospodarczej męża. Gdy nabywa się nieruchomość od podatnika VAT taki zapis ułatwia mu wystawienie faktury tylko na jednego małżonka, mimo iż w akcie notarialnym widnieje małżeństwo. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Indywidualne porady prawne Indywidualne Porady Prawne Masz problem z prawem podatkowym?Opisz swój problem i zadaj pytania.(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)} Czy budowa i sprzedaż domów będzie uznana za działalność gospodarczą i jaki podatek będzie trzeba zapłacić od zbycia tych nieruchomości? W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie zostało dokonane w ramach działalności Grunty rolne są co do zasady opodatkowane podatkiem rolnym. Pojawia się jednak wątpliwość, czy taki sam podatek występuje, gdy prowadzona jest działalność gospodarcza na gruncie rolnym. W poniższym artykule zastanowimy się, czy taka działalność wiąże się z koniecznością opłacania podatku rolnego, czy też podatku od przedmiotowy podatku rolnegoNa wstępie wskażmy, że reguła ogólna wskazuje, iż opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Reguła ta wynika wprost z treści art. 1 ustawy o podatku rolnym. Kluczowe w tej sprawie jest także odniesienie się do art. 2 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, gdzie wprost wskazano, że opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Jak natomiast stanowi art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:grunty,budynki lub ich części,budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności zgodnie z definicją zawartą w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to takie, które posiada przedsiębiorca lub inny podmiot prowadzący działalność gruntu w odpowiedniej ewidencji ma pierwotne znaczenie w kontekście prawidłowego wymiaru podatku. Wynika to z treści art. 21 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, zgodnie z którym podstawę wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i wymiaru zarówno podatku od nieruchomości, jak i rolnego są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, którymi organ podatkowy jest związany. Równocześnie nie możemy jednak zapominać, że grunty sklasyfikowane jako użytki rolne podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości tylko wówczas, gdy organ podatkowy wykaże w sposób niebudzący wątpliwości, że zostały one zajęte na prowadzenie działalności kryterium w przedstawionym problemie jest to, czy grunt rolny został wykorzystany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Kluczowe znaczenie ma zatem aspekt faktycznego wykorzystywania, a nie sposób ujęcia czy też klasyfikacji gruntu w danej ustalenia, jakim podatkiem należy opodatkować grunt rolny, istotne znaczenie ma sposób jego wykorzystywania. Jeżeli grunt rolny jest wykorzystywany na cele inne niż rolnicze, to pomimo klasyfikacji jako grunt rolny należy opłacać podatek od gospodarcza na gruncie rolnym i zmiana jego przeznaczeniaW kontekście przedstawionych informacji bardzo duże znaczenie ma ustalenie, kiedy mamy do czynienia z zajęciem gruntu na prowadzenie działalności orzecznictwie przyjmuje się, że pojęcie to należy rozumieć jako faktyczne wykonywanie konkretnych czynności, działań na gruncie, powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu, związanych z prowadzoną działalnością z wyrokiem WSA w Szczecinie z 12 października 2017 roku (I SA/Sz 670/17) pojęcie to należy rozumieć szeroko, a więc chodzi tu nie tylko o grunt zajęty bezpośrednio pod budynki i budowle związane z działalnością gospodarczą, lecz także wszystkie te grunty, które są funkcjonalnie związane z tą działalnością, choćby tylko służyły, pomagały w jej wykonywaniu. Oznacza to, że takie okoliczności faktyczne jak np.: podjęcie przez właściciela-przedsiębiorcę czynności zmierzających do zmiany przeznaczenia gruntów w planie przestrzennym, prace melioracyjne, wytyczanie drogi, utwardzenie i ogrodzenie terenu, umożliwiające użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem, tj. w działalności gospodarczej, w efekcie doprowadzi do opodatkowania gruntu rolnego podatkiem od nieruchomości w podwyższonej stawce. W rezultacie to sposób faktycznego wykorzystywania sklasyfikowanych jako użytki rolne gruntów decyduje o tym, czy będą one objęte podatkiem rolnym, czy też podatkiem od nieruchomości. Również w wyroku WSA w Gliwicach z 17 stycznia 2018 roku (I SA/Gl 1115/17) możemy przeczytać, że jednoznaczną podstawą do opodatkowania podatkiem od nieruchomości gruntów rolnych będzie fakt ich zajęcia na działalność gospodarczą, czyli rzeczywiste i trwałe wykonywanie na nich czynności składających się na prowadzenie działalności gospodarczej. Co więcej, muszą to być czynności wykonywane w sposób trwały i wykluczający prowadzenie innej działalności, w tym przypadku rolnej. Nie mogą to być czynności starszych orzeczeniach możemy jednak dostrzec wskazanie, że nie jest konieczne rzeczywiste i faktycznie wykorzystywanie grunty na potrzeby działalności gospodarczej, ale wystarczające jest już samo posiadanie gruntu przez w wyroku z 14 listopada 2014 roku (II FSK 3049/12) NSA podkreślił, że podstawowym kryterium związku z działalnością gospodarczą jest samo posiadanie danej nieruchomości przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Istotne jest, że związek danej nieruchomości z prowadzeniem działalności gospodarczej oznacza także związek pośredni, służący prowadzonej działalności i nie może być utożsamiany jedynie z działalnością faktyczną. Tym samym o tym, czy dana nieruchomość pozostaje związana z działalnością gospodarczą, nie przesądza to, czy działalność gospodarcza jest w danym obiekcie rzeczywiście prowadzona, ale to, czy jest w posiadaniu przedsiębiorcy. Przejściowe niewykorzystywanie przez podmiot gospodarczy części nieruchomości do wykonywania działalności gospodarczej nie daje podstaw do tego, by do wymiaru podatku od nieruchomości nie miały zastosowania stawki przewidziane dla nieruchomości związanych z działalnością kontekście przedstawionych orzeczeń dostrzegamy zatem pewne rozbieżności w interpretacji przypadku zajęcia gruntu rolnego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Z jednej strony obserwujemy bowiem stanowisko, zgodnie z którym konieczne jest faktyczne i rzeczywiste zajęcie na potrzeby firmowe, natomiast na drugim biegunie mamy stanowisko, które wskazuje, że już samo posiadanie gruntu przez przedsiębiorcę jest wystarczającą przesłanką do opodatkowania podatkiem od do kwestii formalnych, należy podkreślić, że zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie. W konsekwencji w przypadku gdy prowadzona jest działalność gospodarcza na gruncie rolnym podatek od nieruchomości powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po takim zajęciu. Jeżeli rozpatrujemy przypadek osoby fizycznej, to ma ona obowiązek złożenia informacji IN-1 w terminie 14 dni od dnia wystąpienia ww. zdarzenia. Na podstawie tej informacji organ podatkowy wyda decyzję w zakresie podatku od przeznaczenia gruntu rolnego z celów rolniczych na cele działalności gospodarczej wiąże się z przejściem z podatku rolnego na podatek od nieruchomości. Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu zmiany gruntu rolnego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej powoduje zmianę obowiązku podatkowego. Właściciel nie opłaca w takim przypadku podatku rolnego, lecz podatek od nieruchomości.

Nabycie gruntu jako towaru handlowego przeznaczonego na dalszą odsprzedaż będzie stanowiło koszt bezpośrednio związany z przyszłym przychodem, zatem koszt ten z definicji powinien być ujęty w roku podatkowym, w którym nastąpi sprzedaż gruntu. Prawodawca wymienia jednak wydatki na zakup gruntu, jako koszty wyłączone z firmowych.

^{Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. W przepisie art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy wskazano, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Polecamy: serwis Podatki osobisteWydatki te, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia. Powołany przepis nie będzie miał jednak zastosowania w sytuacji gdy z racji specyfiki prowadzonej działalności gospodarczej, zakupione grunty na sprzedaż stanowić będą towar handlowy. Polecamy: Limity ulg i odliczeń w PIT Jeżeli przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna-sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, a zdarzenia gospodarcze ewidencjonuje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów to nabyta nieruchomość gruntowa z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży będzie stanowić towar handlowy i jako towar handlowy powinna być ujmowana w prowadzonej ewidencji księgowej. Na podstawie art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącane tylko w roku podatkowym, w którym zostały poniesione. Dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników tj. prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów, o których mowa w ust. 6, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu – art. 22 ust. 6b ustawy. Sposób prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów określa rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 z późn. zm.). Zgodnie z § 17 ust. 1 powołanego rozporządzenia Ministra Finansów zakup materiałów podstawowych oraz towarów handlowych musi być wpisany do księgi, z zastrzeżeniem § 30, niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży. Jeżeli na koniec roku podatkowego, w którym podatnik zakupił grunty (towary handlowe) nie osiągnął przychodu z ich zbycia jest on zobowiązany do ujęcia tych gruntów w spisie z natury na koniec roku zgodnie z § 27 rozporządzenia. Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE} .

q6lzv9yws3.pages.dev/431

q6lzv9yws3.pages.dev/722

q6lzv9yws3.pages.dev/673

q6lzv9yws3.pages.dev/951

q6lzv9yws3.pages.dev/933

q6lzv9yws3.pages.dev/407

q6lzv9yws3.pages.dev/792

q6lzv9yws3.pages.dev/795

q6lzv9yws3.pages.dev/214

q6lzv9yws3.pages.dev/428

q6lzv9yws3.pages.dev/982

q6lzv9yws3.pages.dev/238

q6lzv9yws3.pages.dev/875

q6lzv9yws3.pages.dev/469

q6lzv9yws3.pages.dev/555

zakup gruntu na firmę czy prywatnie